上海私人侦探土地问题至关重要，尤其在征地拆迁补偿当中。不同类型的土地其补偿标准是不一样的。而划拨，与出让一样是土地使用权转让的重要方式，也有其独特的运行逻辑。那么实践中，关于土地划拨容易产生哪些争议呢？本文试图举其要者，作一个简单的梳理，让读者对土地划拨有一个大致的了解。

首先明确土地划拨的具体含义。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定：“土地使用权划拨，是指将县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”这一定义也契合我们对划拨的基本了解，亦即以“无偿”为其最显著特征。但是，需要说明的是，这里的无偿并不是真正的零费用，只是相对于出让方式的土地出让金来说，也即无须缴纳土地出让金这一土地使用权对价，但其他必要的费用，还是要支付的。例如，若欲划拨的土地为集体土地，则符合法律规定的拆迁安置补偿等费用是必不可少的，也是被拆迁人可以争取到的合法权益。现实生活中，很多被拆迁人并没有很强的维权意识，原因就在于划拨土地的公益性，这也是土地出让金免除的依据所在。《中华人民共和国土地管理法》第五十四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。也就是说，划拨土地只能用于上述公共用途。

按理说，这类划拨土地应当不允许转让，否则可能会损害国家利益和社会公共利益。但政府出于对土地价值充分利用的考量，原则上还是允许划拨土地进行转让，但应当符合法律规定的条件与程序，以达到两者利益的平衡。

划拨土地转让是实务中争议高发路段，一般遵循以下程序：申请。交易双方提出转让、受让申请；受理和审查。市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见；地价评估。市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估；确定出让金，拟订出让方案。市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案；方案报批，发出准予转让通知书；市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》；公开交易。取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款；签订转让合同。通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款；办理出让手续。受让人应在达成交易10日内，持转让合同、原土地使用证、准予转让通知书、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理出让手续。市、县国土资源管理部门应当依法收回原土地使用权人的划拨决定书，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订出让合同。在这一流程之中，容易发生哪些纠纷呢？

一、国有划拨土地使用权转让中受让方已经取得国有土地使用证，但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续，合同效力如何认定

国有划拨土地使用权转让合同中，双方已经就转让行为共同向政府相关部门提出申请，有批准权的人民政府已经为受让方颁发了国有土地使用证，但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续，未缴纳土地出让金的，此时对转让合同效力应如何定性？

对此应当认为：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。根据该条的规定，“有批准权的人民政府的批准”是国有划拨土地转让合同有效与否的关键。本案中，尽管没有一个形式意义上的政府批准行为，但相关政府部门已经为被告颁发了国有土地使用证，说明了政府对案涉国有划拨土地转让行为的批准和认可。因而，上述情形下，土地使用权转让合同应当是有效的。

二、经有权人民政府批准转让划拨土地使用权的，转让合同性质为何

土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同是否可以按照补偿性质的合同处理。

对此应当认为：司法实践中划拨土地使用权人将划拨土地转让后，如果划拨土地使用权人与政府办理出让手续，将土地办至自己名下，除需要交纳一笔数目可观的土地出让金外，还要将土地使用权变更至受让方名下。因此，很少有此种情况发生。更多的是有划拨土地的受让方直接与政府办理土地出让手续。当受让方从政府部门受让了土地，受让方成了出让土地的使用权人，原划拨土地使用权人与受让方之间订立的划拨土地使用转让合同性质如何认定，是审判实践中经常遇到的问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条对于划拨土地转为出让土地的纠纷处理作了明确的规定：土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。因此，对上述问题的回答应当是肯定的。

三、人民政府依法收回划拨土地使用权后对原划拨土地使用权人的补偿是否包括划拨土地使用权增值部分

划拨土地使用权人从国家手中取得划拨土地使用权时，是未支付土地使用权出让金的，因为其用途是特定的，即用于公益性用途，故就不能利用该划拨土地使用权进行营利性活动，也就无所谓投资获利。因此国家收回划拨土地时，是无偿收回，只是对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况给予适当补偿，而非足额补偿或超额补偿。事实上，划拨土地使用权收回后，政府给原划拨土地使用权人的补偿费的数额大小，也是政府综合个案相关主客观因素，自由裁量的结果。所以可以说，对于划拨土地使用权人的补偿款，既非划拨土地使用权的市场价，亦非所谓的划拨土地使用权的增值，更不是用划拨土地使用权出资后的投资收益。

因而，原划拨土地使用权人不能依照国有征补条例等拆迁法律法规的规定，要求相关的拆迁安置补偿。